Steuern beim Immobilienerbe
Was sie im Bezug auf Steuern und Erschaft einer Immoblie beachten sollten
Gemäß dem deutschen Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) unterliegt grundsätzlich jede Erbschaft der Steuerpflicht – zumindest in der Theorie. In der Praxis fällt die Steuerlast für vererbte Immobilien jedoch in der Regel sehr gering aus, da die Erben Freibeträge von 20.000 bis 400.000 Euro geltend machen können. Insbesondere für Wohnimmobilien, die innerhalb der engsten Familienkreise vererbt werden, besteht sogar die Möglichkeit, die Erbschaftsteuer vollständig zu umgehen.
Um den Wert einer Wohnimmobilie über mehrere Generationen zu erhalten, ist es jedoch wichtig, bestimmte rechtliche Feinheiten und insbesondere Haltefristen zu beachten. Andernfalls können nicht nur der Weiterverkauf einer geerbten Immobilie der Einkommensteuer unterliegen, sondern in einigen Fällen kann sogar die Erbschaftsteuer rückwirkend fällig werden.
Inhaltsverzeichnis
- Freibeträge und Spekulationsfrist
- Kapitalanlage Immobilie
- die privat genutzte Immobilie
- Die Immobilie als Investition in die nächste Generation
Freibeträge und Spekulationsfrist
Immer wenn private Eigentümer eine Immobilie verkaufen, handelt es sich um ein sogenanntes privates Veräußerungsgeschäft, bei dem die Veräußerungs- oder Spekulationsfrist für die Besteuerung entscheidend ist. Diese Frist beginnt entweder mit dem Bau oder dem Kauf der Immobilie und dauert gemäß deutschem Recht zehn Jahre, wobei der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses maßgeblich ist. Bei einem unentgeltlichen Erwerb im Rahmen einer Erbschaft gilt der Anschaffungszeitpunkt des vorherigen Rechtsvorgängers.
Wenn Eigentümer eine Immobilie innerhalb dieses Zeitraums veräußern, unterliegt der Veräußerungsgewinn der Einkommensteuer. Handelt es sich um eine geerbte Immobilie, können zusätzlich je nach vorheriger Berücksichtigung der Erbschaftsteuer noch 7 bis 50 Prozent hinzukommen.
Im Zusammenhang mit vererbten Wohnimmobilien lassen sich jedoch zwei verschiedene Situationen unterscheiden, die unterschiedliche Möglichkeiten zur Reduzierung des Steuersatzes bieten.
KAPITALANLAGE IMMOBILIE
Die Erbschaftsteuer gilt immer für vermietete Wohnimmobilien (Kapitalanlage Immoblien). Daher sind die Erben solcher Immobilien gemäß dem Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) verpflichtet, das zuständige Finanzamt innerhalb von drei Monaten nach Annahme des Erbes darüber zu informieren. Das Finanzamt beauftragt dann einen Sachverständigen, um den Wert der Immobilie zu ermitteln. Die Bewertungsgrundlagen sind gesetzlich festgelegt. Für 90 Prozent dieses Wertes wird nach Abzug aller Freibeträge Erbschaftsteuer fällig.
Wenn die Erben eine vermietete Immobilie verkaufen möchten, müssen sie auch die Veräußerungsfrist beachten. Bei Verkäufen innerhalb der ersten zehn Jahre nach dem Erwerb kann neben der Erbschaftsteuer auch Einkommensteuer anfallen. Allerdings kann diese Haltefrist verkürzt werden, wenn der Eigentümer die Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorherigen Jahren privat genutzt hat.
“Private Nutzung” bedeutet jedoch nicht unbedingt, dass der Erbe seinen Lebensmittelpunkt in die Wohnung oder das Haus verlegen muss. Alternativ kann die Immobilie auch als Zweitwohnsitz genutzt werden oder für drei Jahre unentgeltlich einem Kind überlassen werden, zum Beispiel während der Ausbildung oder des Studiums, erklärt Daniel Schwarz, geschäftsführender Gesellschafter. “Es kann auch sehr vorteilhaft sein, vor dem Weiterverkauf einige Jahre verstreichen zu lassen, insbesondere bei hochwertigen Objekten. Je besser der Zustand des Gebäudes und je begehrter die Lage, desto stärker kann der Marktwert innerhalb von drei bis zehn Jahren steigen. Für die Erben einer Luxus-Immobilie bedeutet die Haltefrist daher zunächst Wohnkomfort – sei es für sie selbst oder für ihre Kinder – und anschließend einen noch lukrativeren Verkauf. Das heißt, falls dieser überhaupt gewünscht ist. Eine Immobilie in der Familie zu behalten und an die nächste Generation weiterzugeben, ist für viele Erben eine ebenso attraktive Option.”
PRIVAT GENUTZE IMMOBILIE
Wenn ein Eigentümer eine Wohnimmobilie bis zu seinem Tod selbst genutzt hat und diese im engsten Familienkreis, also an Ehepartner, eingetragene Lebenspartner oder Kinder, vererbt wird und von den Erben weiterhin selbst genutzt wird, fällt in den meisten Fällen keine Erbschaftsteuer an. Ehe- oder Lebenspartner können die Immobilie steuerfrei übernehmen, unabhängig von ihrer Größe und ihrem Marktwert. Kindern steht jedoch nur eine steuerfreie Wohnfläche von 200 m² zu, jeder zusätzliche Quadratmeter unterliegt der Erbschaftsteuer und ist somit steuerpflichtig.
“Diese prozentuale Besteuerung mag auf den ersten Blick wie ein langfristiger Nachteil für Immobilien mit großer Grundfläche erscheinen, aber in der Praxis können auch ein Penthouse-Apartment oder eine Stadtvilla oft steuerfrei vererbt werden”, erklärt Daniel Schwarz, Geschäftsführer von KLEEBANK & CO., der persönlich Kunden bei der Wahl der richtigen Immobilie berät – sowohl für ihre eigenen Zukunftspläne als auch mit Blick auf eine mögliche Weitergabe an nachfolgende Generationen. “Nach Abzug der steuerfreien 200 m² können die Erben ihre Freibeträge geltend machen, bevor die Steuerlast berechnet wird. In der Steuerklasse I beträgt der Freibetrag laut Erbschaftsteuergesetz pro Kind 400.000 Euro, was oft den zu versteuernden Anteil bereits abdeckt. Ist das nicht der Fall, handelt es sich in der Regel nicht um ein einzelnes Apartment, sondern um ein ganzes Haus, das die Eigentümer in mehrere Wohneinheiten aufteilen können, um jedem Kind einen steuerfreien Anteil zu hinterlassen.”
Um den Wert der Investition zu erhalten, müssen nicht nur die Eigentümer bei der Aufteilung der Immobilie auf ihre Erben sorgfältig vorgehen, sondern auch die Erben selbst müssen sich ihrer Rechte und vor allem Pflichten bewusst sein. Die Frist für den einkommensteuerfreien Weiterverkauf einer privat genutzten Wohnimmobilie kann ebenfalls verkürzt werden, wenn der Eigentümer sie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst genutzt hat. Bei einer geerbten Immobilie gilt jedoch eine Haltefrist von zehn Jahren im Rahmen der Erbschaftsteuerfestsetzung. Wird eine erbschaftsteuerfrei vererbte Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist verkauft, ist die Transaktion daher bereits nach maximal drei Jahren der eigenen Nutzung einkommensteuerfrei, aber die Erbschaftsteuer wird rückwirkend in voller Höhe fällig.
Die Immobilie als Investition in die nächste Generation
Die gezielte Investition in Immobilien bietet eine der besten Möglichkeiten, der nächsten Generation den notwendigen Rückhalt zu geben, sei es durch den Wohnraum selbst oder das in der Immobilie gebundene Kapital. Gleichzeitig ermöglicht ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio den Vererbenden, möglichen Spannungen zwischen den Erben vorzubeugen.
“Wir beobachten oft, dass Eigentümer von großen Grundstücken den Wunsch haben, sich zu verkleinern. Für viele von ihnen markiert dieser Schritt den Beginn eines neuen Lebensabschnitts: Die Kinder sind erwachsen geworden, das Haus fühlt sich irgendwie leer an – und wenn das Grundstück nicht in ausreichend viele Wohneinheiten umgewandelt werden kann, besteht die Gefahr, dass die Immobilie früher oder später zu Belastungen in der Familie führt”, erklärt Daniel Schwarz, geschäftsführender Gesellschafter von KLEEBANK & CO. “Wenn beispielsweise einer von drei Erben seinen Geschwistern ihre Anteile am elterlichen Haus abkauft, um dort mit seiner eigenen Familie einzuziehen, muss die Veräußerungsfrist beachtet werden. Wenn der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb durch den Erblasser erfolgt, verlieren entweder zwei von drei Geschwistern aufgrund der Einkommensteuer einen Teil ihres Erbes oder der Dritte zahlt die anderen fair aus, muss jedoch einen prozentual höheren Anteil seines Erbes aufwenden. In solchen Konstellationen gibt es immer einen Verlierer.”
Aus diesem Grund entscheiden sich viele Eigentümer dazu, große Grundstücke langfristig gegen ein Luxus-Apartment für den Eigenbedarf einzutauschen und das dadurch freigesetzte Kapital in renditestarke Objekte zu investieren. Diese Strategie lässt sich in der Zusammenarbeit mit KLEEBANK & CO. besonders einfach umsetzen: Anstatt einen herkömmlichen Makler mit der Suche nach geeigneten Apartments an verschiedenen Standorten zu beauftragen, können die Käufer einfach mehrere Wohneinheiten in demselben Gebäude erwerben.
Dies spart nicht nur Zeit und Aufwand, sondern gewährleistet auch eine gerechte Verteilung des Kapitals unter den Erben und bringt sie zumindest bis zum Ablauf der Veräußerungsfrist unter einem Dach zusammen. Vielleicht nicht im gleichen Haus, in dem die Kinder aufgewachsen sind, aber in einer harmonischen Gemeinschaft und mit ausreichend Raum, um individuelle Lebensentwürfe zu entfalten.
Denn letztendlich ist eine geerbte Immobilie viel mehr als nur die Summe ihrer Quadratmeter: Sie ist auch immer ein Geschenk an die nächste Generation, das ihnen Rückhalt und einen sicheren Start in neue Lebensabschnitte bietet.
Autorin: Kiana Woods Immobilienmaklerin, 4 min Lesedauer
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